Questions à…
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Bruno Brosset. / Président départemental de la FNAIMComment se porte le marché de l’immobilier en Touraine actuellement ? B.B. : L’Indre-et-Loire est vraiment un département de référence qui correspond à la tendance moyenne de l’immobilier hexagonal. Il y a toujours une très forte demande en Touraine. Aujourd’hui, le nombre de logements est insuffisant pour satisfaire les besoins sur le plan départemental. Mais les prix et les conditions d’emprunt rendent difficile l’accès à la propriété. Pour pouvoir créer l’adéquation entre la solvabilité de l’acquéreur (son pouvoir d’achat) et l’accession à la propriété, il est nécessaire que les prix n’évoluent plus aussi vite. Actuellement, il y a un ralentissement du volume de transactions qui est estimé à environ 20 % au niveau national, les prix ayant atteint des niveaux trop importants. Par ailleurs, les conditions d’emprunt diminuent le pouvoir d’achat des acquéreurs. En revanche, nous sommes aujourd’hui dans une phase de régulation mais certainement pas dans une logique de crise. La France accuse un retard important par rapport aux autres pays européens et son nombre de propriétaires est relativement faible (57 %). Il y a une très forte volonté des locataires à devenir propriétaires, mais cette dernière est freinée par les prix. Selon une étude sur l’aspiration à la propriété (sondage IFOP réalisé pour la FNAIM), il ressort que 49 % des locataires souhaitent acheter un logement mais ne le peuvent pas à cause des prix trop élevés. Notons tout de même que 32 % des gens ne veulent pas devenir propriétaires. Pour quelles raisons ? B.B. : Indépendamment de la contrainte financière, il existe une aspiration à la liberté dans notre société. Or, la propriété impose des contraintes : des charges d’entretien, des emprunts de plus en plus longs avec des sorties de plus en plus difficiles, l’impossibilité de réaliser un capital dans des délais prévisibles... Il faut aussi tenir aussi compte des accidents de la vie (maladie, chômage…), la nécessité de mobilité professionnelle… Enfin, la location correspond à des cycles de vie qui garantissent d’ailleurs une pérennité au marché locatif. En effet, au cours d’une même vie, un individu est susceptible de louer un logement en trois occasions. D’abord, au moment de ses études et lorsqu’il débute dans la vie professionnelle, ses possibilités financières ne lui permettant pas l’accession. Ensuite au milieu de sa vie, lorsqu’une rupture conjugale ou un éclatement de famille l’oblige à redevenir locataire durant une période transitoire. Enfin, à plus de 70 ans, il peut retourner vers le secteur locatif pour sa résidence principale tout en achetant une résidence secondaire pour sa villégiature. Il s’agit du phénomène de la bi-résidence des seniors, qui permet aussi de mieux organiser une succession par la constitution de liquidités. Comment vont évoluer les prix ? B.B. : En Indre-et-Loire, il y a une progression nettement moins élevée des prix qui ont tout de même augmenté de 4 % en moyenne en 2007, sachant que la progression avait été de 7 % en 2006 et de 10 % en 2005. C’est un atterrissage en douceur. En 2008, l’évolution ira vers un niveau comparable à celui de l’inflation. Ce qui est sain et nécessaire ! Il y a une forte demande et le marché ne peut donc pas s’effondrer ; mais les gens doivent néanmoins pouvoir se loger. Il est donc important de fluidifier ce marché par les prix. Un regard aussi sur la politique gouvernementale : Nicolas Sarkozy a été élu pour « une France de propriétaires ». S’il veut respecter sa promesse, il faudrait absolument que les prix stagnent en attendant que le pouvoir d’achat remonte…. Cela concerne le marché « grand public », celui de l’immobilier de masse. Il existe néanmoins des cas particuliers comme l’immobilier de prestige qui obéit à d’autres règles. Mais la politique d’accession est actuellement freinée par les banques. Il y a une psychose générale des marchés financiers qui fait que les établissements bancaires resserrent l’étau en restreignant l’octroi du crédit (spectre des « subprimes » américains). Ils sont aussi désormais soumis à des directives européennes en matière de délivrance des crédits qui renforcent les conditions de solvabilité. Nous revenons vers un système beaucoup plus protecteur, avec des normes prudentielles ayant pour objectif de limiter le surendettement. Les primo accédants ont-ils toujours du mal à se loger dans l’agglomération de Tours ? B.B. : L’agglomération tourangelle ne dispose pas assez de foncier ; or, le primo accédant s’oriente surtout vers la construction de maison individuelle. La rareté fait les prix, la proximité des centres urbains l’aggrave. Le marché de substitution, c’est le semi rural, à savoir toutes ces communes bien desservies et proposant des services : Chinon, Château-Renault, Bléré, Sainte-Maure… ce qu’on appelle la quatrième couronne, qui assure un relais de croissance à travers un réservoir de foncier à moindre coût. Désormais, le marché est départemental et non plus centré sur l’agglomération tourangelle. Ce constat est favorisé en Indre-et-Loire par un réseau autoroutier exceptionnel. Comme en région parisienne, les gens ne raisonnent plus en distance, mais en temps. Comment se porte l’immobilier de prestige en Touraine ? B.B. : Dans cette catégorie, tout est possible, le meilleur comme le pire. Une propriété ou un hôtel particulier d’exception peut se vendre dans l’heure ou rester longtemps sur le marché. Il faut trouver le bon client au bon moment. En fait, il s’agit de produits hors normes et sans référence de prix dont les valeurs dépendent plus des capacités de l’acquéreur que des qualités intrinsèques des biens. C’est la notion de « coup de cœur » ou d’impulsion d’achat qui prévaut et qui caractérise une clientèle ayant les moyens de ses ambitions. Quand la demeure est exceptionnelle, il y a toujours un candidat, surtout en période de crise…. Ce n’est pas simplement de l’immobilier qui est vendu, c’est aussi un style de vie, un standing, une histoire du bâti, une atmosphère... On trouve aujourd’hui à Tours, des demeures à deux millions d’e. On les trouve et on les vend ! Ceci à des montants jamais atteints auparavant. Cette poussée des prix est vraie sur tout le territoire français. Pourquoi ? Parce que l’immobilier, quoi qu’on en dise, reste une valeur sûre. Les gens continuent à penser que, quoi qu’il arrive, c’est là où ils perdront le moins. C’est aussi un investissement avec lequel on se fait plaisir sans perdre d’argent dès lors que le marché reste favorable…